전세보증금을 돌려줄 돈이 모자랄 때
세입자가 나가는데 새 세입자 보증금이 낮거나, 집주인이 직접 들어가 살려고 세입자를 내보낼 때 보증금을 돌려줄 돈이 필요합니다. 이때 그 집을 담보로 받는 대출을 은행에서는 흔히 전세퇴거자금대출이라고 부르고, 찾는 사람은 전세금반환대출, 전세보증금반환대출, 전세반환자금대출 같은 이름으로 찾습니다. 모두 같은 목적의 주택담보대출이고, 정해진 단일 상품 이름이 있는 것은 아닙니다.
길은 크게 두 가지
| 길 | 조건 | 특징 |
|---|---|---|
| 보금자리론 보전용도(임차보증금 반환) | 6억원 이하 주택, 부부합산 7천만원 이하(신혼·자녀 가구 더 높음), 소유권 이전 3개월 뒤-30년 안, 부부 사이 임대차는 제외 | 장기 고정금리, 규제지역에서도 DTI를 낮추지 않음 |
| 은행 주택담보대출(전세퇴거자금) | 은행 심사 — LTV·DSR·지역 규제 적용 | 집값·소득 기준 없음, 금리·한도는 은행마다 |
보금자리론은 자금 용도에 「임차보증금 반환」을 따로 두고 있습니다. 집값과 소득 기준에 맞으면 가장 먼저 볼 만합니다. 특히 규제지역 주택이라도 임차보증금 반환용도는 DTI를 10%p 낮추지 않습니다. 금리는 2026년 10월 아낌e 기준 연 4.9%(10년)-5.2%(50년)입니다.
지역 규제를 먼저 확인
- 수도권·규제지역 생활안정자금 한도 — 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택을 담보로 생활비 등 목적으로 받는 생활안정자금 목적 주택담보대출은 최대 1억원으로 묶였고, 그 지역에 주택을 두 채 이상 가진 사람은 아예 취급하지 않습니다. 전세보증금을 돌려주려는 대출이 이 한도에 걸리는지는 계약 시점과 주택 수에 따라 은행 판단이 갈릴 수 있으니 신청 전에 꼭 물어보세요.
- 만기 — 수도권·규제지역 주택담보대출은 만기가 30년 이내로 제한됩니다.
- 규제지역 LTV — 규제지역은 LTV 기준이 더 낮습니다. 계산기에서 담보인정비율을 낮춰 넣어 보세요.
역전세 반환대출 규제완화
전셋값이 떨어져 새 보증금으로 옛 보증금을 다 못 돌려주는 「역전세」 집주인을 위해, 2023년 7월부터 한시적으로 대출 규제를 풀어 준 조치가 있었습니다. 2023년 7월 3일 이전에 소유권 이전과 임대차 계약을 마친 집주인이 새 세입자를 위해 전세금 반환보증에 드는 등 보호 조치를 하면, 은행 DSR 40% 대신 DTI 60% 안에서 대출을 받을 수 있게 한 것입니다. 이 조치는 두 차례 연장돼 2025년 12월 31일까지로 늘었습니다. 지금도 적용되는지는 은행 창구에서 확인하세요.
순서
- 필요한 돈 셈하기돌려줄 보증금에서 새 세입자 보증금과 가진 돈을 빼면 빌려야 할 돈이 나옵니다.
- 담보 여력 보기집 시세에 담보인정비율을 곱하고 기존 대출과 남을 세입자 보증금을 뺍니다.
- 날짜 맞추기세입자가 나가는 날과 대출 실행일, 새 세입자 입주일을 맞춥니다. 대출을 실행할 때 임대차계약서와 보증금을 돌려준다는 증빙을 함께 내는 것이 보통입니다.
- 월 부담 확인원리금이 내 소득으로 감당되는지 봅니다.
전세반환자금대출 계산기에 금액을 넣으면 빌려야 할 돈, 담보 여력, 모자라는 돈, 월 상환액이 한 번에 나옵니다.
2026년 10월 기준으로 정리한 내용입니다. 조건은 예고 없이 바뀔 수 있으니 신청 전 해당 기관에서 다시 확인하세요.